Amsterdamse woningmarkt 2026: huizenprijzen, ontwikkelingen en verwachtingen
De Amsterdamse woningmarkt in 2026 laat een ander beeld zien dan we de afgelopen jaren gewend waren. Het aantal woningen dat te koop staat is duidelijk toegenomen en de sterke prijsstijgingen van eerdere jaren zijn afgevlakt. Tegelijkertijd blijft de vraag naar goede woningen groot en wordt in Amsterdam nog altijd veelvuldig boven de vraagprijs verkocht.
Wie alleen naar de gemiddelde verkoopprijzen kijkt, zou daardoor een verkeerde conclusie kunnen trekken. De markt is minder overspannen, maar van een ruime kopersmarkt is zeker nog geen sprake.
Wat kost een woning in Amsterdam momenteel? Wordt er nog steeds overboden? Welke woningen verkopen het beste? En wat kunnen we verwachten van de huizenprijzen in Amsterdam in de rest van 2026 en in 2027? Als makelaar volgen wij deze ontwikkelingen dagelijks. In dit artikel zetten we de belangrijkste cijfers en onze verwachtingen voor de Amsterdamse woningmarkt op een rij.
Hoe staat de Amsterdamse woningmarkt ervoor in 2026?
De Amsterdamse koopwoningmarkt bevindt zich in 2026 in een fase van normalisering. Er komen meer woningen beschikbaar, waardoor woningzoekenden meer te kiezen hebben dan tijdens de meest extreme jaren van de woningmarkt.
Volgens de Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA) stonden er in het tweede kwartaal van 2026 ruim 3.290 woningen te koop in de gemeente Amsterdam. Tegelijkertijd bleef de markt behoorlijk krap. De zogenaamde krapte-indicator kwam uit op 3,3. Een indicator rond de 5 wordt doorgaans gezien als een aanzienlijk evenwichtigere markt.
Het grotere aanbod zorgt dus voor meer keuze, maar betekent niet dat kopers onbeperkt de tijd hebben. Een woning stond in Amsterdam in het tweede kwartaal gemiddeld slechts 32 dagen te koop. Daarmee zien we een interessant marktbeeld ontstaan: kopers krijgen meer mogelijkheden om woningen met elkaar te vergelijken, maar aantrekkelijke woningen op goede locaties worden nog altijd snel verkocht.
Huizenprijzen Amsterdam 2026: wat kost een woning?
Volgens de cijfers van de MVA kwam de gerapporteerde verkoopprijs van een woning in Amsterdam in het tweede kwartaal van 2026 uit op circa € 588.000. Ter vergelijking: landelijk lag de gemiddelde verkoopprijs bij NVM-transacties in hetzelfde kwartaal op ongeveer € 506.000.
Amsterdam blijft daarmee één van de duurste woningmarkten van Nederland.
Toch is het belangrijk om voorzichtig te zijn met conclusies op basis van één gemiddelde verkoopprijs. De samenstelling van het woningaanbod verandert namelijk. Er worden momenteel relatief veel voormalige huurwoningen verkocht. Dit zijn vaak kleinere appartementen, waardoor de gemiddelde transactieprijs kan worden gedrukt zonder dat vergelijkbare woningen daadwerkelijk sterk in waarde zijn gedaald.
Daarom kijken wij als makelaar niet alleen naar de gemiddelde koopsom, maar onder andere ook naar:
- het woningtype;
- de exacte locatie en buurt;
- de staat van onderhoud;
- het energielabel;
- buitenruimte;
- de VvE;
- erfpachtvoorwaarden;
- de verdieping en ligging;
- en uiteraard recente vergelijkbare transacties.
De cijfers van CBS en Kadaster onderstrepen het belang van die nuance. Hun prijsindex, die specifiek bedoeld is om de prijsontwikkeling van bestaande koopwoningen te meten, liet voor Amsterdam in het tweede kwartaal van 2026 nog een stijging van 0,8% ten opzichte van een jaar eerder zien. Landelijk bedroeg de stijging in diezelfde periode 4,2%.
De huizenprijzen in Amsterdam zijn dus niet breed ingestort. Wel is duidelijk dat de prijsontwikkeling momenteel aanzienlijk gematigder is dan in veel andere delen van Nederland.
Waarom stijgen de huizenprijzen in Amsterdam minder hard?
Een belangrijke ontwikkeling op de Amsterdamse woningmarkt in 2026 is het sterk gegroeide woningaanbod.
Een deel hiervan bestaat uit woningen die voorheen werden verhuurd. Door veranderingen op de huurmarkt hebben verschillende particuliere verhuurders besloten hun woning te verkopen zodra deze beschikbaar komt. Dit wordt ook wel uitponden genoemd. Juist in Amsterdam, waar relatief veel appartementen in particuliere verhuur waren, heeft deze ontwikkeling invloed op het beschikbare koopaanbod.
De MVA geeft aan dat een deel van het extra aanbod bestaat uit kleinere voormalige huurwoningen. Ook landelijk wijst de NVM het aanhoudende uitponden van huurwoningen aan als een belangrijke verklaring voor de sterke toename van het woningaanbod. Voor kopers is dit in beginsel gunstig. Er ontstaat meer keuze en daardoor hoeft niet op ieder object onder dezelfde extreme tijdsdruk te worden geboden.
Voor verkopers betekent het echter dat een goede verkoopstrategie belangrijker wordt.
Wordt er in Amsterdam in 2026 nog overboden?
Ja. En behoorlijk ook. Het idee dat overbieden in Amsterdam door het grotere woningaanbod verleden tijd is, klopt niet. Volgens de MVA betaalden kopers in het tweede kwartaal van 2026 gemiddeld ongeveer 7% meer dan de vraagprijs.
De verschillen per stadsdeel zijn bovendien aanzienlijk. In Amsterdam-West werd bij circa 88% van de transacties boven de vraagprijs betaald. In Amsterdam-Oost lag dit percentage op ongeveer 87%. Ook in andere delen van de stad wordt nog regelmatig overboden. Daarbij plaatsen wij als makelaar wel een belangrijke kanttekening: het percentage waarmee wordt overboden zegt nooit op zichzelf hoeveel een woning werkelijk waard is.
Een woning die bewust scherp in de markt wordt gezet kan uiteindelijk tientallen duizenden euro’s boven de vraagprijs worden verkocht, terwijl een vergelijkbare woning met een hogere initiële vraagprijs mogelijk rond de vraagprijs wordt verkocht. De uiteindelijke transactieprijs in verhouding tot marktwaarde is daarom veel relevanter dan alleen het percentage boven de vraagprijs.
De verschillen binnen Amsterdam worden groter
Er bestaat eigenlijk niet één Amsterdamse woningmarkt. De markt voor een karakteristiek appartement in de Jordaan verschilt sterk van die voor een gezinswoning in Amsterdam-Noord of een appartement in Zuidoost. Ook binnen één stadsdeel kunnen de verschillen tussen straten en woningtypen aanzienlijk zijn.
In Amsterdam-Zuid en Amsterdam-West lagen de gerapporteerde prijzen in het tweede kwartaal van 2026 boven de € 9.600 per m². In Zuidoost lag het gemiddelde volgens de MVA op € 4.719 per m².
Amsterdam-Centrum behoort eveneens tot het hogere prijssegment, maar kent op dit moment wat meer aanbod en een ruimere markt dan bijvoorbeeld West. In West en Oost blijft de concurrentie onder kopers juist bijzonder groot. Voor zowel kopers als verkopers is lokale marktkennis hierdoor belangrijk. Een gemiddelde prijs per vierkante meter voor heel Amsterdam zegt maar beperkt iets over de waarde van één specifieke woning.
Welke woningen verkopen in 2026 het beste?
Nu kopers meer keuze krijgen, worden de verschillen tussen woningen duidelijker zichtbaar. Tijdens een extreem krappe markt worden vrijwel alle woningen snel verkocht. In een markt met meer aanbod gaan kopers kritischer vergelijken. Ook de NVM ziet landelijk dat kwalitatief goede en energiezuinige woningen zeer gewild blijven, terwijl woningen met een lager energielabel of een matige onderhoudsstaat vaker langer te koop staan.
In onze ogen worden bij de verkoop van een Amsterdamse woning daardoor onder meer de volgende factoren belangrijker:
Locatie :Een goede locatie blijft één van de belangrijkste waarde bepalende factoren. Bereikbaarheid, voorzieningen, uitstraling van de straat en populariteit van de buurt hebben grote invloed.
Staat van onderhoud: Kopers kijken scherper naar de investeringen die na aankoop noodzakelijk zijn. Een instapklare woning kan daardoor een duidelijke voorsprong hebben.
Energielabel en verduurzaming: Energiezuinigheid speelt een steeds grotere rol bij de beoordeling én financierbaarheid van woningen.
Buitenruimte: Een balkon, dakterras of tuin blijft in Amsterdam een belangrijk pluspunt.
Vereniging van Eigenaars: Bij appartementen kijken kopers nadrukkelijk naar de financiële positie van de VvE, het meer jaren onderhoudsplan, servicekosten en geplande werkzaamheden.
Erfpacht: De erfpachtsituatie kan een aanzienlijke invloed hebben op de verkoopbaarheid en waarde van een woning. Eeuwigdurend afgekochte erfpacht kan bijvoorbeeld anders worden gewaardeerd dan een hoge of binnenkort herziene canon.
Presentatie en prijsstrategie: Een professionele presentatie en een goed gekozen vraagprijs worden belangrijker naarmate kopers meer alternatieven hebben.
Is 2026 een goed moment om een woning in Amsterdam te verkopen?
Voor veel eigenaren kan 2026 nog steeds een uitstekend moment zijn om hun woning in Amsterdam te verkopen. De vraag blijft groot, woningen worden gemiddeld snel verkocht en in populaire stadsdelen wordt nog zeer regelmatig boven de vraagprijs geboden.
Wel is de markt selectiever geworden. De periode waarin vrijwel iedere woning ongeacht presentatie, onderhoudsstaat of prijsstelling vanzelf tientallen gegadigden trok, lijkt achter ons te liggen. Het grotere woningaanbod maakt het voor kopers gemakkelijker om woningen onderling te vergelijken.
Dat betekent dat juist nu een goede voorbereiding van de verkoop belangrijk is.
Een te hoge vraagprijs kan ervoor zorgen dat een woning in de eerste belangrijke verkoopweken onvoldoende belangstelling genereert. Tegelijkertijd kan een te lage prijsstelling zonder de juiste verkoopstrategie betekenen dat de optimale verkoopopbrengst niet wordt bereikt. Een correcte waardebepaling moet daarom niet uitsluitend gebaseerd worden op algemene prijsontwikkelingen in Amsterdam, maar vooral op recente transacties van daadwerkelijk vergelijkbare woningen.
Is 2026 een goed moment om een woning in Amsterdam te kopen?
Ook voor woningzoekenden is de markt veranderd. Het grotere aanbod geeft kopers meer mogelijkheden dan enkele jaren geleden. Bij sommige woningen ontstaat meer tijd om onderzoek te doen, de VvE-documentatie te beoordelen en de financiering zorgvuldig te organiseren. De NVM ziet landelijk eveneens dat kopers door het ruimere aanbod vaker meerdere woningen kunnen bezichtigen en minder druk ervaren om onmiddellijk een bod te doen.
Dat betekent echter niet dat wachten automatisch voordelig is. Voor aantrekkelijke woningen in populaire buurten blijft de concurrentie groot. Zeker in Amsterdam-West en Amsterdam-Oost wordt nog bij het overgrote deel van de verkopen boven de vraagprijs betaald.
Wie een woning wil kopen doet er daarom goed aan vooraf duidelijk te hebben:
- welk bedrag financieel verantwoord is;
- welke voorwaarden bij een bod belangrijk zijn;
- wat de reële marktwaarde van de woning is;
- welke bijzonderheden gelden rond erfpacht en VvE;
- en welke eventuele verbouwings- of verduurzamingskosten te verwachten zijn.
Juist in een markt waarin woningen sterk van elkaar verschillen kan een aankoopmakelaar helpen voorkomen dat uitsluitend vanuit emotie of biedingsdruk wordt gehandeld.
Verwachting huizenprijzen Amsterdam voor de rest van 2026
Het voorspellen van huizenprijzen blijft onzeker. Renteontwikkelingen, economische groei, consumentenvertrouwen, nieuwbouw en overheidsbeleid kunnen allemaal invloed hebben op de woningmarkt.
Wel zien we een aantal duidelijke ontwikkelingen.
Landelijk verwacht Rabobank voor geheel 2026 gemiddeld een prijsstijging van 2,8%. Voor de resterende maanden van 2026 voorziet de bank echter vooral stabiliserende prijzen. Rabobank merkt daarbij expliciet op dat de prijzen in steden als Amsterdam inmiddels zijn gestagneerd, terwijl de prijsstijging in andere delen van Nederland nog aanzienlijk sterker is. Dat beeld sluit aan bij de meest recente cijfers van CBS en Kadaster. De Amsterdamse prijsindex lag in Q2 2026 slechts 0,8% boven die van een jaar eerder, tegenover 4,2% landelijk.
Onze verwachting is daarom dat de huizenprijzen in Amsterdam in de tweede helft van 2026 relatief stabiel kunnen blijven, waarbij de verschillen per segment groot zullen zijn.
Goede, instapklare woningen op populaire locaties kunnen nog steeds sterke verkoopresultaten behalen. Woningen waarbij sprake is van achterstallig onderhoud, een minder gunstige erfpachtsituatie of een te ambitieuze vraagprijs zullen waarschijnlijk meer concurrentie ervaren.
Verwachting Amsterdamse woningmarkt 2027
Voor 2027 is vooral de ontwikkeling van het woningaanbod interessant.
Het huidige extra aanbod wordt voor een belangrijk deel veroorzaakt door het verkopen van voormalige huurwoningen. Rabobank verwacht dat deze uitpondgolf geleidelijk afneemt. Voor Nederland als geheel verwacht de bank in 2027 weer een gemiddelde huizenprijsstijging van ongeveer 2%.
Wanneer het tijdelijke extra aanbod in Amsterdam daadwerkelijk afneemt terwijl de vraag naar koopwoningen hoog blijft, kan opnieuw meer opwaartse druk op de prijzen ontstaan.
Daar staat tegenover dat betaalbaarheid een steeds belangrijkere beperking vormt. Amsterdam behoort al tot de duurste woningmarkten van Nederland. Hogere hypotheekrentes of een verslechtering van het economische klimaat kunnen daardoor relatief snel invloed hebben op wat kopers maximaal kunnen en willen betalen.
Een harde voorspelling voor de Amsterdamse huizenprijzen in 2027 zou daarom niet verantwoord zijn. Wel verwachten wij dat de structurele aantrekkingskracht van Amsterdam, gecombineerd met een beperkt woningaanbod op de langere termijn, de vraag naar kwalitatief goede woningen zal blijven ondersteunen.
Conclusie: de Amsterdamse woningmarkt wordt evenwichtiger, maar blijft krap
De Amsterdamse woningmarkt van 2026 is niet meer dezelfde markt als enkele jaren geleden.
Het woningaanbod is toegenomen, kopers hebben meer keuze en de sterke prijsstijgingen zijn afgevlakt. Tegelijkertijd staat een woning gemiddeld nog steeds maar ongeveer 32 dagen te koop en wordt in grote delen van Amsterdam veelvuldig boven de vraagprijs verkocht.
Van een echte kopersmarkt is dus geen sprake. Wat vooral verandert, is dat kwaliteit en prijsstelling belangrijker worden. Goede woningen op aantrekkelijke locaties blijven zeer courant, terwijl kopers bij minder onderscheidende woningen meer mogelijkheden krijgen om te vergelijken en te onderhandelen.
Voor verkopers betekent dit dat een gedegen waardebepaling, professionele woningpresentatie en een doordachte verkoopstrategie steeds belangrijker worden.
Weten wat uw woning in Amsterdam momenteel waard is?
Overweegt u uw woning in Amsterdam te verkopen of bent u benieuwd naar de actuele marktwaarde? Dop Makelaars kijkt graag met u mee. De waarde van een woning wordt niet bepaald door één gemiddelde vierkante meterprijs, maar door een combinatie van onder andere locatie, woningtype, onderhoud, energielabel, erfpacht, VvE, buitenruimte en recente verkopen in de directe omgeving.
Op basis van de actuele marktsituatie en relevante referentietransacties kunnen wij u adviseren over de verwachte verkoopprijs en de beste verkoopstrategie voor uw woning in Amsterdam.
Neem gerust contact met ons op voor een vrijblijvende waardebepaling.
Veelgestelde vragen over de Amsterdamse woningmarkt in 2026
Wat kost een gemiddelde woning in Amsterdam in 2026?
De MVA rapporteerde voor het tweede kwartaal van 2026 een verkoopprijs van circa € 588.000. De daadwerkelijke waarde verschilt echter sterk per stadsdeel, woningtype, oppervlakte en staat van onderhoud.
Stijgen de huizenprijzen in Amsterdam nog?
Ja, maar aanzienlijk minder hard dan in veel andere delen van Nederland. Volgens CBS en Kadaster waren bestaande koopwoningen in Amsterdam in het tweede kwartaal van 2026 gemiddeld 0,8% duurder dan een jaar eerder. Landelijk bedroeg die stijging 4,2%.
Wordt er in Amsterdam nog overboden in 2026?
Ja. Volgens de MVA werd in het tweede kwartaal gemiddeld circa 7% boven de vraagprijs betaald. In populaire stadsdelen zoals West en Oost werd bij het overgrote deel van de transacties overboden.
Is de Amsterdamse woningmarkt aan het afkoelen?
De markt is duidelijk minder overspannen geworden door het grotere woningaanbod. Tegelijkertijd blijven woningen relatief snel verkopen en blijft de vraag groot. Het is daarom beter om te spreken van een normaliserende of evenwichtiger wordende markt dan van een zwakke woningmarkt.
Gaan de huizenprijzen in Amsterdam dalen?
Een algemene prijsdaling is op basis van de huidige cijfers niet vanzelfsprekend. De prijsontwikkeling is wel sterk afgevlakt. Rabobank verwacht landelijk voor de rest van 2026 vooral stabilisatie, terwijl de Amsterdamse prijsontwikkeling momenteel al duidelijk rustiger is dan het landelijke gemiddelde.
