Huizenprijzen Amsterdam per wijk: waar is het nog betaalbaar in 2026?
Een woning kopen in Amsterdam staat niet bepaald bekend als een voordelige aangelegenheid. Toch zijn de prijsverschillen binnen de hoofdstad veel groter dan veel woningzoekers denken. Waar in Amsterdam-Zuid, West en Centrum inmiddels vierkantemeterprijzen van rond de € 9.500 tot € 9.700 worden betaald, ligt het prijsniveau in delen van Zuidoost en Nieuw-West duizenden euro’s per vierkante meter lager.
Wie bereid is iets verder te kijken dan de meest bekende buurten, kan daardoor binnen hetzelfde budget aanzienlijk meer woonruimte krijgen.
Maar waar is wonen in Amsterdam in 2026 nog relatief betaalbaar? Wat zijn de huizenprijzen per stadsdeel? En welke buurten verdienen volgens ons extra aandacht wanneer u een woning in Amsterdam wilt kopen?
In dit artikel vergelijken we de verschillende delen van de stad op basis van de meest recente woningmarktcijfers.
Wat kost een woning in Amsterdam gemiddeld in 2026?
Om de verschillen tussen de Amsterdamse wijken goed te kunnen beoordelen, beginnen we met het gemiddelde voor de hele stad.
In het tweede kwartaal van 2026 bedroeg de mediane verkoopprijs van een door een NVM-makelaar verkochte woning in Amsterdam € 588.000. De mediane transactieprijs kwam uit op € 8.570 per m². In totaal werden gedurende het kwartaal 2.950 woningen verkocht.
Dat gemiddelde vertelt echter maar een deel van het verhaal.
Amsterdam bestaat uit zeer uiteenlopende woningmarkten. Een appartement van 60 m² in De Pijp, een eengezinswoning in Nieuw-West en een appartement in de Bijlmer zijn nauwelijks met elkaar te vergelijken. Niet alleen de locatie verschilt, maar ook het woningtype, bouwjaar, eigendomssituatie, energielabel, erfpacht, onderhoud en beschikbare buitenruimte.
Voor woningzoekers is het daarom veel interessanter om naar de prijzen per stadsdeel en uiteindelijk per buurt te kijken.
Huizenprijzen Amsterdam per stadsdeel in 2026
De cijfers van de Makelaarsvereniging Amsterdam en NVM laten voor het tweede kwartaal van 2026 grote verschillen zien. Onderstaande bedragen zijn mediane gerealiseerde transactieprijzen en transactieprijzen per vierkante meter.
| Stadsdeel | Mediane verkoopprijs | Mediane prijs per m² |
| Amsterdam-Zuidoost | € 396.000 | € 4.719 |
| Amsterdam Nieuw-West | € 505.000 | € 6.013 |
| Weesp | € 611.000 | € 6.319 |
| Amsterdam-Noord | € 544.000 | € 6.898 |
| Amsterdam-Oost | € 650.000 | € 8.815 |
| Amsterdam-Centrum | € 709.000 | € 9.578 |
| Amsterdam-West | € 574.000 | € 9.644 |
| Amsterdam-Zuid | € 716.000 | € 9.687 |
Bron: NVM/MVA, tweede kwartaal 2026.
De conclusie uit deze cijfers is duidelijk: wie vooral naar Amsterdam-Centrum, Zuid of West kijkt, krijgt voor hetzelfde aankoopbudget aanzienlijk minder vierkante meters dan in Zuidoost, Nieuw-West of Noord.
Daarbij moet wel worden benadrukt dat een vierkantemeterprijs nooit één op één kan worden gebruikt om de waarde van een individuele woning te bepalen. De woningvoorraad verschilt sterk per stadsdeel. In het ene gebied worden voornamelijk appartementen verkocht, terwijl in een ander stadsdeel relatief meer eengezinswoningen voorkomen. Ook de grootte van verkochte woningen beïnvloedt de gemiddelde en mediane prijzen.
Amsterdam-Zuidoost: de laagste vierkantemeterprijs van Amsterdam
Voor woningzoekers die zoveel mogelijk woonruimte binnen Amsterdam willen kopen, is Zuidoost in 2026 een interessant vertrekpunt. De mediane transactieprijs bedroeg hier in het tweede kwartaal € 396.000. Met € 4.719 per m² lag de vierkantemeterprijs bijna € 3.850 onder het gemiddelde van Amsterdam als geheel.
Met name appartementen zijn relatief toegankelijk. De mediane verkoopprijs van een appartement in Zuidoost kwam in Q2 uit op € 363.000, met een mediane prijs van € 4.662 per m². Binnen Zuidoost zijn bovendien verschillende buurten te vinden waar de prijzen nog onder het Amsterdamse gemiddelde liggen.
In Bijlmermuseum-Zuid bedraagt de gemiddelde vraagprijs volgens actuele cijfers van Funda circa € 335.000 en ongeveer € 4.665 per m². Deze cijfers zijn gebaseerd op 23 verkochte woningen gedurende de afgelopen twaalf maanden. Ook Kortvoort is interessant voor kopers met een beperkter budget. Daar ligt de gemiddelde vraagprijs rond € 290.000 en de gemiddelde vraagprijs per vierkante meter rond € 5.100.
Zuidoost heeft daarbij de afgelopen jaren een aanzienlijke ontwikkeling doorgemaakt. Voor kopers die minder gebonden zijn aan wonen binnen de ring kan het prijsverschil met de traditionele populaire wijken dus bijzonder interessant zijn.
Amsterdam Nieuw-West: veel woning voor uw budget
Ook Nieuw-West behoort in 2026 tot de relatief betaalbare delen van Amsterdam. De mediane verkoopprijs bedroeg in het tweede kwartaal € 505.000 en de mediane prijs per vierkante meter € 6.013. Daarmee ligt het prijsniveau duidelijk onder het Amsterdamse gemiddelde van € 8.570 per m².
Interessant is bovendien dat het aantal verkopen in Nieuw-West sterk is toegenomen. In het tweede kwartaal werden 336 woningen verkocht, 20% meer dan in dezelfde periode een jaar eerder. Vooral bij appartementen was sprake van een duidelijke stijging van het aantal transacties. Binnen Nieuw-West zien we verschillende buurten waar appartementen nog voor bedragen worden aangeboden die in Amsterdam-Centrum of Zuid nauwelijks meer voorkomen. Rond het Osdorpplein bedraagt de gemiddelde vraagprijs volgens Funda ongeveer € 388.000, met een prijsniveau van circa € 4.900 per m².
In Osdorp-Zuidoost ligt de gemiddelde vraagprijs rond € 387.000 en de gemiddelde vierkantemeterprijs iets boven de € 5.000. Ook in de Wildemanbuurt ligt het prijsniveau aanzienlijk onder het Amsterdamse gemiddelde. Funda rapporteert daar een gemiddelde vraagprijs van circa € 325.000 en ongeveer € 4.924 per m².
Voor starters en jonge gezinnen die Amsterdam niet willen verlaten, kan Nieuw-West daarom interessant zijn. De woningen zijn er gemiddeld ruimer dan in veel centrale buurten en het verschil in prijs per vierkante meter kan aanzienlijk zijn.
Amsterdam-Noord: niet meer goedkoop, maar wel relatief aantrekkelijk
Amsterdam-Noord werd jarenlang gezien als het betaalbare alternatief voor wonen binnen de ring. Die tijd ligt voor een belangrijk deel achter ons. De populariteit van Noord is sterk toegenomen en dat is terug te zien in de woningprijzen. Toch ligt de mediane prijs per vierkante meter met € 6.898 nog aanzienlijk onder die van bijvoorbeeld West, Zuid en Centrum. De mediane verkoopprijs bedroeg in het tweede kwartaal van 2026 € 544.000.
Ook binnen Noord zijn de verschillen groot. Een interessante buurt voor kopers die op hun budget letten is bijvoorbeeld Banne-Noordoost. De gemiddelde vraagprijs ligt daar volgens Funda momenteel rond € 351.000, bij een gemiddelde prijs van circa € 4.765 per m². Noord kan daarmee vooral interessant zijn voor woningzoekers die de nabijheid van het centrum belangrijk vinden, maar niet de vierkantemeterprijzen van West, Centrum of Zuid willen betalen.
Wel is het belangrijk om binnen Noord zeer lokaal te kijken. De prijsniveaus van bijvoorbeeld de gebieden direct tegenover het centrum kunnen sterk verschillen van buurten verder naar het noorden.
Weesp: onderdeel van Amsterdam, maar een andere woningmarkt
Sinds Weesp onderdeel is van de gemeente Amsterdam wordt het regelmatig meegenomen in vergelijkingen van de Amsterdamse woningmarkt. Toch is het woningaanbod er wezenlijk anders. In het tweede kwartaal van 2026 bedroeg de mediane transactieprijs in Weesp € 611.000 en de mediane vierkantemeterprijs € 6.319.
Opvallend is dat de totale koopsom daarmee hoger ligt dan in bijvoorbeeld Zuidoost en Nieuw-West, terwijl de prijs per vierkante meter duidelijk lager ligt dan het Amsterdamse gemiddelde. Dat heeft onder andere te maken met het grotere aandeel grondgebonden en ruimere woningen.
Voor wie niet per se in een stedelijk appartement wil wonen, maar wel binnen de gemeente Amsterdam wil blijven, kan Weesp daardoor een interessante vergelijking zijn.
Amsterdam-Oost: populair en inmiddels stevig geprijsd
Amsterdam-Oost wordt vaak genoemd door woningzoekers die een alternatief zoeken voor Zuid of West. Wie Oost tegenwoordig nog als een goedkope wijk beschouwt, komt echter bedrogen uit. De mediane prijs bedroeg in het tweede kwartaal van 2026 € 650.000. Per vierkante meter werd mediaan € 8.815 betaald. Dat ligt zelfs iets boven het gemiddelde voor Amsterdam als geheel.
Voor appartementen bedroeg de mediane prijs € 606.000 en maar liefst € 8.994 per m². Oost blijft aantrekkelijk door de combinatie van stedelijkheid, voorzieningen, parken en goede verbindingen met het centrum, maar de populariteit heeft ervoor gezorgd dat het prijsverschil met de traditionele dure delen van Amsterdam aanzienlijk kleiner is geworden.
Wie vooral op zoek is naar betaalbaarheid, zal daarom in Nieuw-West, Noord of Zuidoost meestal meer woonruimte voor hetzelfde bedrag vinden.
Amsterdam-West: lagere totale koopsom betekent niet automatisch goedkoper
Een interessant voorbeeld van hoe woningmarktcijfers verkeerd kunnen worden geïnterpreteerd is Amsterdam-West. De mediane koopsom bedroeg in Q2 2026 € 574.000. Dat is lager dan bijvoorbeeld in Oost, Centrum en Zuid. Toch bedroeg de mediane prijs per vierkante meter maar liefst € 9.644. Daarmee behoort West tot de duurste stadsdelen van Amsterdam.
De verklaring ligt voor een belangrijk deel in het type woningen dat wordt verkocht. West kent veel relatief compacte appartementen. Daardoor kan de totale koopsom lager zijn, terwijl iedere vierkante meter juist bijzonder duur is.
Dit is een belangrijk onderscheid voor kopers. Een woning van € 500.000 is niet automatisch een voordelige aankoop omdat de totale koopsom lager is. Wanneer daar slechts een beperkt aantal vierkante meters tegenover staat, kan het prijsniveau alsnog hoog zijn.
Amsterdam-Zuid: de hoogste prijzen van de stad
Amsterdam-Zuid behoort ook in 2026 tot het duurste segment van de hoofdstad. De mediane verkoopprijs bedroeg hier in het tweede kwartaal € 716.000 en de mediane prijs per vierkante meter € 9.687. Bij appartementen kwam de mediane vierkantemeterprijs uit op € 9.657.
Binnen Zuid bestaan vanzelfsprekend grote verschillen. Een appartement in Buitenveldert is niet rechtstreeks vergelijkbaar met een bovenwoning in Oud-Zuid of een appartement rondom het Museumplein. Toch laat het gemiddelde zien dat woningzoekers die hun zoekgebied uitsluitend op Zuid richten rekening moeten houden met een van de hoogste prijsniveaus van Amsterdam.
Amsterdam-Centrum: locatie heeft een duidelijke prijs
Ook in het Centrum betaalt de koper een forse premie voor de locatie.
In Q2 2026 bedroeg de mediane verkoopprijs € 709.000 en werd mediaan € 9.578 per m² betaald. Bij appartementen lag dit zelfs op € 9.728 per m².
Het Centrum is tegelijkertijd een goed voorbeeld van een markt waarbij algemene gemiddelden voorzichtig moeten worden geïnterpreteerd. Monumentale panden, funderingsproblematiek, erfpacht, een lift, buitenruimte, ligging aan een gracht en de kwaliteit van een VvE kunnen binnen enkele straten voor aanzienlijke prijsverschillen zorgen.
Voor een correcte waardebepaling is hier daarom veel meer nodig dan alleen een gemiddelde prijs per vierkante meter.
Waar is een woning in Amsterdam in 2026 het meest betaalbaar?
Wanneer we uitsluitend naar de gerealiseerde vierkantemeterprijzen kijken, ontstaat een duidelijke volgorde. Amsterdam-Zuidoost is momenteel het voordeligste stadsdeel, gevolgd door Nieuw-West, Weesp en Noord. Vanaf Oost loopt het prijsniveau snel op, terwijl Centrum, West en Zuid aan de bovenkant van de markt zitten.
Maar betaalbaarheid moet niet uitsluitend worden uitgedrukt in euro’s per vierkante meter.
Voor de ene koper is een appartement van € 400.000 met 60 m² betaalbaarder dan een woning van € 600.000 met 110 m². Voor een gezin kan juist het tegenovergestelde gelden, omdat extra slaapkamers en woonoppervlakte noodzakelijk zijn. Daarom adviseren wij woningzoekers eerst het maximale en vooral comfortabele aankoopbudget te bepalen en pas daarna te onderzoeken in welke buurten dat budget de gewenste woning oplevert.
Kijk niet alleen naar de vraagprijs
Een ander belangrijk aandachtspunt is dat een vraagprijs in Amsterdam niet noodzakelijk gelijk is aan de uiteindelijke verkoopprijs.
In het tweede kwartaal van 2026 werd in heel Amsterdam 78% van de verkochte woningen boven de laatste vraagprijs verkocht. Gemiddeld lag de transactieprijs 7,1% boven de laatste vraagprijs. Bij appartementen werd zelfs 79% boven de vraagprijs verkocht. Een woning die voor € 425.000 wordt aangeboden, is dus niet per definitie een woning die voor € 425.000 kan worden gekocht.
Daarbij verschilt de biedingsstrategie per makelaar en per woning. Sommige woningen worden bewust scherp geprijsd om veel belangstelling en biedingen te genereren. Andere woningen worden dichter bij de verwachte marktwaarde aangeboden. Voor een koper is kennis van recente vergelijkbare transacties daarom minstens zo belangrijk als de vraagprijs op Funda.
Goedkoper kopen betekent niet automatisch beter kopen
Bij het zoeken naar een relatief betaalbare woning ligt het voor de hand om vooral op de laagste koopsom of vierkantemeterprijs te letten. Toch kunnen andere factoren uiteindelijk een veel grotere financiële impact hebben.
Denk bijvoorbeeld aan de erfpachtsituatie, de hoogte en financiële positie van de VvE, gepland groot onderhoud, funderingsproblemen, het energielabel en de kosten van een noodzakelijke verbouwing. Een appartement dat € 25.000 goedkoper lijkt, kan uiteindelijk minder aantrekkelijk zijn wanneer er binnen enkele jaren een forse VvE-bijdrage nodig is of wanneer de woning volledig moet worden gerenoveerd.
Daarom kijken wij bij de beoordeling van een aankoop altijd naar het totale plaatje.
Welke Amsterdamse wijken zijn interessant voor starters?
Voor starters met een beperkter aankoopbudget liggen de grootste mogelijkheden momenteel vooral in Zuidoost en Nieuw-West. Buurten als Bijlmermuseum-Zuid, Kortvoort, Osdorp en delen van De Banne laten prijzen zien die aanzienlijk onder het Amsterdamse gemiddelde liggen.
Noord kan daarnaast interessant zijn voor kopers die dichter bij het centrum willen blijven en bereid zijn iets meer te betalen. Wie per se in West, Zuid, Oost of Centrum wil wonen, zal bij een vergelijkbaar budget doorgaans genoegen moeten nemen met minder woonoppervlakte.
Dat hoeft uiteraard geen verkeerde keuze te zijn. Bij vastgoed blijft locatie een van de belangrijkste waardebepalende factoren. De beste keuze is uiteindelijk niet de wijk met de laagste vierkantemeterprijs, maar de woning die past bij uw woonwensen, budget en verwachte woonduur.
Kunnen de betaalbare wijken van vandaag de populaire wijken van morgen worden?
Dat is een interessante vraag, maar geen eenvoudige voorspelling. De Amsterdamse woningmarkt heeft in het verleden meerdere buurten gezien die aanvankelijk als relatief betaalbaar alternatief werden beschouwd en vervolgens sterk in populariteit toenamen. Een betere bereikbaarheid, nieuwe horeca, renovatie van de woningvoorraad, gebiedsontwikkeling en de komst van nieuwe voorzieningen kunnen de aantrekkelijkheid van een buurt veranderen.
Voor kopers die niet uitsluitend naar de huidige populariteit van een buurt kijken, kan het daarom interessant zijn om ook ontwikkelingen in de omgeving mee te nemen.
Tegelijkertijd moet een woning nooit uitsluitend worden gekocht vanuit de verwachting dat een wijk in waarde zal stijgen. De woning moet in de eerste plaats passen bij de koper en financieel verantwoord zijn.
Conclusie: wie verder kijkt, vindt binnen Amsterdam grote prijsverschillen
Amsterdam is duur, maar de verschillen binnen de stad zijn enorm. Tussen Amsterdam-Zuidoost en Amsterdam-Zuid zit op basis van de transacties in Q2 2026 bijna € 5.000 verschil per vierkante meter. Voor hetzelfde aankoopbudget kan dat een groot verschil betekenen in het aantal vierkante meters dat een koper kan verkrijgen.
Voor woningzoekers die relatief betaalbaar in Amsterdam willen kopen, verdienen vooral Zuidoost, Nieuw-West en delen van Noord aandacht. Ook Weesp kan interessant zijn voor wie meer woonruimte zoekt en minder waarde hecht aan wonen dichtbij het centrum.
Wie juist kiest voor Centrum, West, Zuid of populaire delen van Oost, betaalt een duidelijke premie voor locatie. De belangrijkste les is daarom om niet alleen te zoeken op de buurten die u al kent. Door verschillende Amsterdamse wijken objectief met elkaar te vergelijken op prijs, woonoppervlakte, woningtype en bereikbaarheid ontstaat vaak een veel groter zoekgebied dan aanvankelijk gedacht.
Een woning kopen in Amsterdam?
Bent u op zoek naar een woning in Amsterdam en wilt u weten welke wijken het beste aansluiten bij uw budget en woonwensen? Dop Makelaars begeleidt u graag bij het volledige aankoopproces.
Wij kijken daarbij verder dan alleen de vraagprijs. Recente transacties, de waarde per vierkante meter, de bouwkundige staat, VvE, erfpacht, onderhoud, biedingsstrategie en de specifieke ligging van een woning worden meegenomen bij het bepalen van een verantwoord bod. Zo weet u niet alleen waar u kunt kopen, maar vooral of u een woning tegen de juiste voorwaarden en prijs koopt.
Neem gerust contact met ons op voor meer informatie over aankoopbegeleiding in Amsterdam.
Veelgestelde vragen over huizenprijzen in Amsterdam
Wat is de gemiddelde huizenprijs in Amsterdam in 2026?
De mediane transactieprijs van een woning in Amsterdam bedroeg in het tweede kwartaal van 2026 € 588.000. De mediane prijs per vierkante meter kwam uit op € 8.570.
Wat is de goedkoopste wijk van Amsterdam om een woning te kopen?
Op stadsdeelniveau heeft Amsterdam-Zuidoost momenteel de laagste mediane vierkantemeterprijs. In Q2 2026 bedroeg deze € 4.719 per m². Binnen Zuidoost zijn onder andere Bijlmermuseum-Zuid en Kortvoort relatief betaalbare buurten.
Welke wijken in Amsterdam zijn betaalbaar voor starters?
Voor starters zijn met name delen van Amsterdam-Zuidoost, Nieuw-West en Noord interessant. De prijzen liggen hier gemiddeld aanzienlijk lager dan in Centrum, Zuid, West en Oost.
Wat is de duurste wijk van Amsterdam?
Op stadsdeelniveau noteerde Amsterdam-Zuid in het tweede kwartaal van 2026 de hoogste mediane transactieprijs per vierkante meter met € 9.687. Amsterdam-West en Centrum volgden op korte afstand.
Is Amsterdam-Noord nog goedkoop?
Amsterdam-Noord is niet meer de goedkope woningmarkt die het ooit was, maar is met een mediane transactieprijs van € 6.898 per m² nog wel duidelijk goedkoper dan Oost, West, Zuid en Centrum. Binnen Noord bestaan bovendien aanzienlijke verschillen per buurt.
Waar krijg je in Amsterdam de meeste woning voor je geld?
Wanneer woonoppervlakte belangrijk is, zijn Zuidoost en Nieuw-West interessante zoekgebieden. De mediane prijzen per vierkante meter liggen daar aanzienlijk lager dan het Amsterdamse gemiddelde.
