Wat kost een huis in Amsterdam? Prijs per m² per wijk in 2026
Een huis kopen in Amsterdam: welk bedrag moet u daar in 2026 voor reserveren? Het korte antwoord is gemiddeld ongeveer € 588.000. Maar dat gemiddelde zegt in Amsterdam eigenlijk verrassend weinig.
De verschillen binnen de stad zijn namelijk groot. In Amsterdam-Zuidoost werd in het tweede kwartaal van 2026 gemiddeld € 4.719 per m² betaald, terwijl de mediane transactieprijs in Amsterdam-Zuid € 9.687 per m² bedroeg. Een verschil van bijna € 5.000 per vierkante meter binnen dezelfde gemeente.
Wie wil weten wat een huis in Amsterdam daadwerkelijk kost, doet er daarom goed aan niet alleen naar de gemiddelde huizenprijs te kijken. De prijs per vierkante meter, het stadsdeel, het woningtype en uiteindelijk zelfs de straat kunnen een groot verschil maken.
In dit artikel zetten we de actuele huizenprijzen in Amsterdam op een rij en leggen we uit hoe u de prijs per m² kunt gebruiken bij het kopen, verkopen of waarderen van een woning.
Wat kost een huis in Amsterdam gemiddeld?
In het tweede kwartaal van 2026 werden via NVM-makelaars 2.950 woningen in Amsterdam verkocht. De mediane verkoopprijs bedroeg € 588.000. De mediane transactieprijs per vierkante meter kwam uit op € 8.570.
Voor appartementen, verreweg het meest verkochte woningtype in Amsterdam, lag de mediane verkoopprijs op € 556.000 en de prijs per vierkante meter op € 8.799. Toch moet het bedrag van € 588.000 niet worden gelezen als “dit kost een huis in Amsterdam”. De samenstelling van de Amsterdamse woningvoorraad is daarvoor te divers.
Een appartement van 55 m² in De Baarsjes, een dubbele bovenwoning in Oud-Zuid en een gezinswoning in Amsterdam-Noord bevinden zich allemaal binnen dezelfde gemeente, maar functioneren in de praktijk in verschillende deelmarkten. Juist daarom is de prijs per vierkante meter een interessante graadmeter.
Wat is de gemiddelde prijs per m² in Amsterdam?
De mediane transactieprijs in Amsterdam bedroeg in het tweede kwartaal van 2026 € 8.570 per m². Een jaar eerder was dit € 8.574 per m². De prijs per vierkante meter was daarmee op jaarbasis vrijwel stabiel.
Dat is opvallend, omdat de mediane totale verkoopprijs in dezelfde periode met 2,9% daalde. Dit verschil heeft voor een belangrijk deel te maken met de woningen die worden verkocht. Wanneer relatief veel kleinere en goedkopere appartementen worden verkocht, kan de gemiddelde totale verkoopprijs afnemen zonder dat een vergelijkbare woning per vierkante meter daadwerkelijk veel goedkoper is geworden. De MVA signaleert bovendien dat het extra aanbod in Amsterdam voor een deel bestaat uit voormalige huurwoningen die door verhuurders worden verkocht.
Voor het volgen van de Amsterdamse woningmarkt kijken wij daarom niet alleen naar de gemiddelde koopsom, maar juist ook naar de ontwikkeling van de prijs per m².
Prijs per m² Amsterdam per stadsdeel
De verschillen per stadsdeel zijn aanzienlijk. Onderstaande cijfers zijn de mediane gerealiseerde transactieprijzen van woningen die door NVM-makelaars zijn verkocht in het tweede kwartaal van 2026.
| Stadsdeel | Mediane verkoopprijs | Prijs per m² |
| Amsterdam-Zuid | € 716.000 | € 9.687 |
| Amsterdam-West | € 574.000 | € 9.644 |
| Amsterdam-Centrum | € 709.000 | € 9.578 |
| Amsterdam-Oost | € 650.000 | € 8.815 |
| Amsterdam-Noord | € 544.000 | € 6.898 |
| Weesp | € 611.000 | € 6.319 |
| Amsterdam Nieuw-West | € 505.000 | € 6.013 |
| Amsterdam-Zuidoost | € 396.000 | € 4.719 |
| Amsterdam gemiddeld | € 588.000 | € 8.570 |
Bron: NVM/Makelaarsvereniging Amsterdam, tweede kwartaal 2026. De cijfers voor Centrum, Oost, West en Zuid komen uit de afzonderlijke MVA-kwartaalrapportages. De cijfers voor Noord, Nieuw-West en Zuidoost zijn eveneens afkomstig uit de betreffende MVA-rapportages; de gemeentelijke cijfers zijn gebaseerd op het marktoverzicht voor Amsterdam.
Deze cijfers laten goed zien waarom één gemiddelde vierkantemeterprijs voor Amsterdam onvoldoende is om de waarde van een specifieke woning te bepalen.
Amsterdam-Zuid: gemiddeld € 9.687 per m²
Amsterdam-Zuid had in het tweede kwartaal van 2026 de hoogste mediane transactieprijs per vierkante meter van de onderzochte stadsdelen: € 9.687 per m². De mediane totale verkoopprijs kwam uit op € 716.000.
Bij appartementen werd gemiddeld € 9.657 per m² betaald. Voor tussenwoningen kwam de mediane transactieprijs zelfs boven € 10.400 per m² uit, al gaat het bij dergelijke woningtypen om aanzienlijk kleinere aantallen transacties en moeten deze gemiddelden daarom voorzichtig worden geïnterpreteerd.
Ook binnen Zuid bestaan grote verschillen. Oud-Zuid, De Pijp, Rivierenbuurt, Buitenveldert en de Zuidas zijn onderling verschillende woningmarkten. Wie de waarde van een woning in Amsterdam-Zuid wil bepalen, heeft daarom weinig aan uitsluitend het gemiddelde van het gehele stadsdeel. Ligging, verdieping, buitenruimte, staat van onderhoud, erfpacht en de kwaliteit van de VvE kunnen binnen een paar straten voor forse prijsverschillen zorgen.
Amsterdam-West: € 9.644 per m²
Amsterdam-West volgt Zuid op zeer korte afstand. In het tweede kwartaal van 2026 bedroeg de mediane transactieprijs hier € 9.644 per m². Voor appartementen, die het overgrote deel van de transacties in West vormen, lag de prijs zelfs op € 9.661 per m². Opvallend is dat de mediane totale verkoopprijs met € 574.000 een stuk lager ligt dan in Zuid en Centrum. Dat betekent echter niet dat West goedkoop is.
Het verschil wordt vooral verklaard door de woningvoorraad. West kent veel compacte appartementen. Een kleinere woning kan daardoor een lagere totale koopsom hebben, terwijl de prijs voor iedere vierkante meter juist bijzonder hoog is.
Voor woningzoekers is dat een belangrijk onderscheid. Alleen woningen vergelijken op vraagprijs kan daardoor een vertekend beeld geven.
Amsterdam-Centrum: € 9.578 per m²
In Amsterdam-Centrum bedroeg de mediane prijs in het tweede kwartaal van 2026 € 9.578 per m². De mediane verkoopprijs van een woning kwam uit op € 709.000.
Bij appartementen werd € 9.728 per m² betaald. Daarmee ligt de prijs voor appartementen in Centrum zelfs iets boven het gemiddelde voor appartementen in Zuid en West. Juist in het Centrum kunnen prijsverschillen per woning groot zijn. Monumentale status, fundering, ligging aan een gracht, buitenruimte, lichtinval, verdieping, lift, uitzicht en erfpacht kunnen allemaal van invloed zijn.
Een gemiddelde prijs per vierkante meter is hier daarom vooral een eerste referentie en geen taxatiemethode.
Amsterdam-Oost: € 8.815 per m²
In Amsterdam-Oost lag de mediane prijs in Q2 2026 op € 8.815 per m². De mediane verkoopprijs bedroeg € 650.000. Appartementen werden gemiddeld voor € 8.994 per m² verkocht. Daarmee ligt Oost inmiddels duidelijk dichter bij het prijsniveau van Centrum, West en Zuid dan bij Noord of Nieuw-West.
Dat past bij de grote populariteit van delen van Oost. Tegelijkertijd is het stadsdeel zeer gevarieerd. De woningmarkt rond de Oosterparkbuurt of Watergraafsmeer is niet rechtstreeks vergelijkbaar met IJburg of delen van Zeeburg.
Ook hier geldt dus dat de stadsdeelprijs vooral bedoeld is om het prijsniveau in perspectief te plaatsen.
Amsterdam-Noord: € 6.898 per m²
Amsterdam-Noord is met een mediane transactieprijs van € 6.898 per m² aanzienlijk goedkoper dan Oost, West, Zuid en Centrum. De mediane verkoopprijs bedroeg in het tweede kwartaal van 2026 € 544.000.
Bij appartementen lag de mediane prijs op € 6.656 per m². Voor tussenwoningen werd juist € 7.587 per m² betaald.
Noord laat daarmee ook zien waarom het verstandig is om woningtypen afzonderlijk te beoordelen. Een appartement en een gezinswoning binnen hetzelfde stadsdeel kunnen een duidelijk verschillend prijsniveau hebben. Amsterdam-Noord is de afgelopen jaren populairder geworden, maar biedt gemiddeld nog steeds meer woonoppervlakte voor hetzelfde budget dan de meeste stadsdelen binnen of direct rondom de ring.
Amsterdam Nieuw-West: € 6.013 per m²
In Nieuw-West bedroeg de mediane verkoopprijs € 505.000 en de mediane prijs per vierkante meter € 6.013. Bij appartementen lag de prijs vrijwel gelijk op € 6.031 per m². Een tussenwoning werd mediaan voor € 6.002 per m² verkocht.
Hierdoor is Nieuw-West interessant voor kopers die binnen de gemeente Amsterdam willen blijven, maar meer woonoppervlakte zoeken dan hun budget in West, Zuid of Centrum mogelijk maakt.
Ook binnen Nieuw-West bestaan echter forse verschillen tussen bijvoorbeeld gebieden rond het Rembrandtpark, Slotervaart, Osdorp en Geuzenveld. Naarmate een woning gunstiger ligt ten opzichte van het centrum, openbaar vervoer en populaire voorzieningen kan het prijsniveau duidelijk oplopen.
Amsterdam-Zuidoost: € 4.719 per m²
Van de Amsterdamse stadsdelen heeft Zuidoost momenteel de laagste mediane transactieprijs per vierkante meter. In het tweede kwartaal van 2026 werd gemiddeld € 4.719 per m² betaald. De mediane koopsom kwam uit op € 396.000. Appartementen werden verkocht voor een mediane prijs van € 363.000 en € 4.662 per m².
Het verschil met Zuid is bijzonder groot. Een vierkante meter woonruimte kost op stadsdeelniveau in Zuid ruim twee keer zoveel als in Zuidoost.
Voor kopers die vooral woonoppervlakte belangrijk vinden en flexibel zijn in hun locatiekeuze, kan Zuidoost daarom een interessant zoekgebied zijn.
En wat kost een huis in Weesp?
Weesp behoort sinds 2022 tot de gemeente Amsterdam, maar heeft uiteraard een heel ander woningaanbod dan de centrale stadsdelen.
In Q2 2026 bedroeg de mediane verkoopprijs € 611.000. De mediane transactieprijs kwam uit op € 6.319 per m². De relatief hoge totale koopsom in combinatie met een lagere vierkantemeterprijs heeft onder andere te maken met de grotere woningen die in Weesp worden verkocht. Een tussenwoning werd in hetzelfde kwartaal mediaan voor € 675.000 verkocht, tegen € 6.282 per m².
Voor kopers die meer ruimte zoeken, kan het daarom interessant zijn om niet uitsluitend naar de totale koopsom te kijken maar ook te beoordelen hoeveel woning daar tegenover staat.
Hoe bereken je de waarde van een woning op basis van de prijs per m²?
Een eenvoudige manier om een eerste indruk te krijgen is het woonoppervlak te vermenigvuldigen met een relevante prijs per vierkante meter. Toch is het onverstandig om daaruit direct de marktwaarde van een woning af te leiden.
Een appartement van 70 m² in een straat waar gemiddeld € 9.000 per m² wordt betaald, is niet automatisch € 630.000 waard. Twee woningen met exact hetzelfde woonoppervlak kunnen tientallen duizenden euro’s in waarde verschillen.
Dat kan bijvoorbeeld worden veroorzaakt door:
- de exacte straat en ligging;
- verdieping;
- uitzicht en lichtinval;
- aanwezigheid van een lift;
- balkon, terras of tuin;
- staat van onderhoud;
- energielabel;
- kwaliteit van keuken en badkamer;
- erfpachtsituatie;
- financiële positie van de VvE;
- indeling;
- fundering;
- parkeerplaats;
- monumentale status;
- en recente verkopen van vergelijkbare woningen.
Vooral in Amsterdam spelen erfpacht en de VvE bij appartementen een belangrijke rol. Een woning met afgekochte erfpacht en een financieel gezonde VvE kan anders worden gewaardeerd dan een vergelijkbaar appartement waarbij een hoge canon of groot onderhoud in het vooruitzicht ligt.
Vraagprijs per m² of verkoopprijs per m²?
Bij het vergelijken van woningen is het belangrijk om onderscheid te maken tussen de vraagprijs en de daadwerkelijk gerealiseerde verkoopprijs.
De prijzen in dit artikel zijn transactieprijzen. Dit zijn dus bedragen waarvoor woningen daadwerkelijk zijn verkocht. Dat verschil is in Amsterdam relevant. In Q2 2026 werd 78% van alle verkochte woningen boven de laatste vraagprijs verkocht. Gemiddeld lag de uiteindelijke verkoopprijs 7,1% boven de laatste vraagprijs. Bij appartementen werd 79% boven de vraagprijs verkocht.
Een appartement dat op Funda wordt aangeboden voor € 500.000 vertegenwoordigt daardoor niet automatisch een marktwaarde van € 500.000. Sommige verkopers kiezen bewust voor een scherpe vraagprijs om meerdere geïnteresseerden te trekken. Andere woningen worden juist dichter tegen de verwachte verkoopprijs aangeboden.
Voor een koper zijn recente daadwerkelijke transacties daarom waardevoller dan alleen de actuele vraagprijzen op woningplatforms.
Waarom verschilt de prijs per m² per woning?
Een ander misverstand is dat de vierkantemeterprijs binnen één straat ongeveer gelijk zou moeten zijn. In werkelijkheid kan ook binnen hetzelfde appartementencomplex verschil ontstaan.
Een fraai gerenoveerd appartement op een hoge verdieping met veel licht en een goed balkon kan bijvoorbeeld een hogere prijs per vierkante meter behalen dan een vergelijkbare woning op de begane grond die volledig gerenoveerd moet worden.
Ook de grootte van de woning speelt mee. Kleinere appartementen hebben regelmatig een hogere vierkantemeterprijs dan grotere woningen. Een koper betaalt bij een kleine woning immers voor voorzieningen zoals keuken, badkamer en locatie, terwijl deze kosten over minder vierkante meters worden verdeeld.
Daarom vergelijken wij bij een waardebepaling bij voorkeur woningen die niet alleen in dezelfde buurt liggen, maar ook vergelijkbaar zijn in oppervlakte, woningtype, staat en eigenschappen.
Wat kunt u kopen voor € 500.000 in Amsterdam?
Een budget van € 500.000 kan in Amsterdam afhankelijk van de locatie een totaal andere woning opleveren.
In stadsdelen als Zuid, West en Centrum ligt de gemiddelde transactieprijs per vierkante meter rond € 9.600. Daar komt een koper met hetzelfde budget dus gemiddeld uit op aanzienlijk minder woonoppervlakte dan in Nieuw-West of Noord, waar de mediane prijzen rond respectievelijk € 6.000 en € 6.900 per m² liggen. In Zuidoost ligt het gemiddelde nog duidelijk lager.
Dat betekent niet automatisch dat de goedkoopste vierkante meter de beste aankoop is. Locatie blijft een van de belangrijkste factoren bij vastgoed en persoonlijke woonwensen moeten uiteindelijk leidend zijn.
Wel kan het verstandig zijn om bij een vast aankoopbudget verschillende stadsdelen met elkaar te vergelijken. Het verschil in woonoppervlakte kan groter zijn dan veel kopers vooraf verwachten.
Wat is mijn huis in Amsterdam per m² waard?
Voor woningeigenaren is de gemiddelde prijs per m² vaak een interessant vertrekpunt bij de vraag wat hun huis waard is. Maar ook hier geldt: vermenigvuldig het woonoppervlak niet zonder meer met het gemiddelde van uw stadsdeel.
Een woning in Oud-Zuid vergelijken met heel Amsterdam-Zuid is te algemeen. Een woning in de Jordaan vergelijken met heel Amsterdam-Centrum eveneens. Een professionele waardebepaling begint daarom bij recente transacties van woningen die zoveel mogelijk overeenkomen met het te waarderen object.
Daarbij kijken wij onder andere naar de ligging, woonoppervlakte, buitenruimte, onderhoudsstaat, energielabel, erfpacht, VvE, bouwjaar, indeling en verkoopdatum van vergelijkbare woningen. Vervolgens wordt beoordeeld welke verschillen tussen deze referentiewoningen en de betreffende woning een waardecorrectie rechtvaardigen.
Dat levert een veel realistischer beeld op dan één algemene gemiddelde vierkantemeterprijs.
Wat zegt de prijs per m² over de Amsterdamse woningmarkt in 2026?
De cijfers laten vooral zien dat Amsterdam niet één woningmarkt is.
Gemiddeld werd in Q2 2026 € 8.570 per m² betaald, maar de verschillen lopen uiteen van € 4.719 in Zuidoost tot € 9.687 in Zuid. Tegelijkertijd liggen ook Centrum en West rond € 9.600 per m².
Daarnaast is de onderliggende Amsterdamse markt in 2026 relatief stabiel. De mediane transactieprijs per vierkante meter van € 8.570 lag vrijwel gelijk aan de € 8.574 van een jaar eerder, terwijl het woningaanbod juist duidelijk is toegenomen. Eind Q2 stonden 3.291 woningen bij NVM-makelaars te koop, 27% meer dan een jaar eerder.
Voor zowel koper als verkoper maakt die ontwikkeling lokale marktkennis belangrijker. Naarmate er meer keuze ontstaat, worden verschillen in kwaliteit, locatie en prijsstelling duidelijker zichtbaar.
Conclusie: wat kost een huis in Amsterdam?
Wie vraagt wat een huis in Amsterdam kost, krijgt dus niet één eenvoudig antwoord. De mediane verkoopprijs bedroeg in het tweede kwartaal van 2026 € 588.000 en de mediane prijs per vierkante meter € 8.570. Maar afhankelijk van het stadsdeel loopt de prijs per m² uiteen van ongeveer € 4.700 tot bijna € 9.700.
Voor een globale vergelijking zijn vierkantemeterprijzen bijzonder nuttig. Voor het bepalen van de waarde van een specifieke woning zijn ze echter slechts het begin.
De daadwerkelijke marktwaarde wordt uiteindelijk bepaald door de combinatie van locatie, woningtype, woonoppervlakte, staat van onderhoud, buitenruimte, energielabel, erfpacht, VvE en de prijzen die recent voor vergelijkbare woningen zijn betaald.
Weten wat uw woning in Amsterdam waard is?
Bent u eigenaar van een woning in Amsterdam en wilt u weten wat uw woning in de huidige markt kan opbrengen?
Dop Makelaars maakt graag een actuele waardebepaling voor u. Daarbij kijken wij niet alleen naar de gemiddelde prijs per vierkante meter in uw stadsdeel, maar juist naar recente transacties in de directe omgeving en de specifieke kenmerken van uw woning. Op basis daarvan kunnen wij een realistische verwachte verkoopprijs bepalen en adviseren over de meest geschikte verkoopstrategie.
Neem gerust contact met ons op voor een vrijblijvende waardebepaling van uw woning in Amsterdam.
Veelgestelde vragen over de prijs per m² in Amsterdam
Wat is de gemiddelde prijs per m² in Amsterdam in 2026?
De mediane transactieprijs bedroeg in het tweede kwartaal van 2026 € 8.570 per m². Voor appartementen was dit € 8.799 per m².
Wat kost een gemiddeld huis in Amsterdam?
De mediane verkoopprijs van een woning in Amsterdam kwam in het tweede kwartaal van 2026 uit op € 588.000. De uiteindelijke prijs verschilt sterk per locatie en woningtype.
Welk stadsdeel van Amsterdam heeft de hoogste prijs per m²?
Van de stadsdelen lag Amsterdam-Zuid in Q2 2026 met € 9.687 per m² het hoogst, kort gevolgd door Amsterdam-West met € 9.644 en Centrum met € 9.578 per m².
Waar is de prijs per m² in Amsterdam het laagst?
Amsterdam-Zuidoost had in Q2 2026 de laagste mediane transactieprijs, met € 4.719 per m². Nieuw-West volgde met € 6.013 per m².
Is de prijs per m² hetzelfde als de waarde van mijn woning?
Nee. De gemiddelde prijs per vierkante meter geeft een indicatie van het prijsniveau in een gebied, maar is onvoldoende om de marktwaarde van een specifieke woning te bepalen. Zaken als exacte locatie, onderhoud, buitenruimte, indeling, VvE en erfpacht kunnen grote invloed hebben.
Wordt in Amsterdam nog boven de vraagprijs geboden?
Ja. In het tweede kwartaal van 2026 werd 78% van de verkochte woningen boven de laatste vraagprijs verkocht. Het gemiddelde verschil tussen de laatste vraagprijs en de uiteindelijke transactieprijs bedroeg 7,1%.
