Uw huis verkopen in Amsterdam? Dit is de status van de Amsterdamse woningmarkt in 2026

Overweegt u om uw huis te verkopen in Amsterdam? Dan wilt u weten waar de markt op dit moment staat. Als verkoopmakelaar in Amsterdam kennen we de actuele markt als geen ander. We beschikken over data, ervaring en marktinzicht. In dit blog nemen we u mee door de actuele cijfers, trends en vooruitzichten van de Amsterdamse woningmarkt.

Landelijk gezien: prijsgroei vlakt af

Landelijk laat de woningmarkt in 2026 een duidelijk beeld zien: de prijsgroei vlakt af, maar zet nog altijd door. In het eerste kwartaal van 2026 waren bestaande koopwoningen in Nederland 5,2% duurder dan een jaar eerder. Het is het negende kwartaal op rij met een prijsstijging, al vlakt deze trend inmiddels al vijf kwartalen op rij af. In het tweede kwartaal zette die afzwakking door: de landelijke prijsstijging kwam uit op 4,2% ten opzichte van een jaar eerder, het tiende kwartaal op rij met een stijging, maar wederom minder hard dan het kwartaal ervoor.

Prijsontwikkeling van Amsterdam blijft achter

Voor Amsterdam specifiek geldt dat de prijsontwikkeling duidelijk achterblijft bij de rest van het land. In het eerste kwartaal van 2026 was de prijsstijging in alle vier de grote steden al kleiner dan het landelijke gemiddelde. In het tweede kwartaal had Amsterdam van de vier grote gemeenten zelfs de kleinste prijsstijging: bestaande koopwoningen waren 0,8% duurder dan een jaar eerder. In Amsterdam werden bovendien minder bestaande koopwoningen verkocht dan een jaar eerder.

Tegelijk blijft de markt actief. De stijging van het aantal woningtransacties was in het eerste kwartaal van 2026 juist het grootst in Amsterdam, met 7,8%. Kortom: er wordt volop verkocht, maar de prijzen stijgen in Amsterdam voorzichtiger dan elders in Nederland.

De Amsterdamse woningmarkt in cijfers

De woningmarkt in Amsterdam liet in de eerste helft van 2026 een wisselend beeld zien. In het eerste kwartaal koelde de markt merkbaar af: de gemiddelde transactieprijs in Amsterdam kwam uit op € 562.000, een daling van bijna 6% ten opzichte van het kwartaal ervoor. De belangrijkste oorzaak was dat kopers voorzichtiger werden door de hogere hypotheekrentes. Ondanks de daling van de transactieprijs bleef overbieden gangbaar: bij het merendeel van de verkochte woningen werd een hogere prijs dan de vraagprijs betaald.

Ook het aanbod groeide flink. Eind 2025 registreerde het Kadaster landelijk een recordaantal van 67.200 transacties in één kwartaal, ook in Amsterdam werd een recordaantal woningen te koop gezet en verkocht. Vooral kleinere woningen werden vaker verkocht. De ‘uitponding’ door beleggers speelt met name in de grote steden en houdt verband met de aflopende tijdelijke huurcontracten per 1 juli 2026. De verwachting is dat deze verkoopgolf van beleggers medio 2026 zijn hoogtepunt bereikt, wat op termijn voor iets meer rust in het aanbod kan zorgen.

Hogere prijzen voor gezinswoningen

Voor gezinswoningen liggen de prijzen aanzienlijk hoger dan voor appartementen: in het tweede kwartaal van 2026 lag de gemiddelde huizenprijs in Amsterdam op 892.233 euro, tegenover 593.371 euro voor een appartement.

Verschillen per stadsdeel

Het verschil tussen de Amsterdamse stadsdelen is groot, zowel in aanbod als in de mate van krapte. In het eerste kwartaal van 2026 gold het volgende:

In Amsterdam Zuid stonden 560 woningen te koop, in het Centrum 441, in West 368, in Nieuw-West 280 en in Oost 278. Vooral in Nieuw-West steeg het aanbod fors: 43% meer dan in dezelfde periode een jaar eerder.

De krapte-indicator, het gemiddelde aantal woningen waaruit kopers kunnen kiezen, loopt sterk uiteen per stadsdeel. Hoe lager de krapte-indicator, hoe krapper de markt en doorgaans hoe sterker uw positie als verkoper, zeker in gewilde buurten als West en Oost. Het Centrum blijft koploper met een indicator van 4,8, gevolgd door Nieuw-West (4,0), Zuidoost (3,8) en Noord (3,7). In Zuid (3,1), Oost (2,9) en West (2,6) is de keuze voor kopers beperkter, al neemt deze ook daar toe.

De belangrijkste trends die de markt in 2026 bepalen

Structureel woningtekort blijft de prijsdrijver

Het woningtekort in Amsterdam bedraagt in 2026 meer dan 45.000 woningen, terwijl de gemeente de ambitie heeft om jaarlijks 7.500 woningen te bouwen. Landelijk kampt Nederland met een tekort van circa 390.000 woningen, waarbij nieuwbouw achterblijft door stikstofregels en netcongestie. Zolang dit tekort aanhoudt, blijft de prijsdruk in Amsterdam structureel aanwezig.

Prijsgroei vertraagt, maar keert niet om

Zowel landelijk als in Amsterdam is de trend duidelijk: de scherpe prijsstijgingen van de afgelopen jaren maken plaats voor een geleidelijkere ontwikkeling. Van een prijsdaling is in de officiële CBS- en Kadastergegevensgeen sprake, wel van een duidelijke afvlakking, met Amsterdam voorop in die afkoeling.

Meer aanbod door uitponding

De golf van beleggers die kleinere (voormalige huur)woningen verkopen, heeft in Amsterdam voor een tijdelijk hoger aanbod gezorgd. Dit geeft kopers meer keuze, maar betekent niet automatisch dat de markt in balans is: in gewilde stadsdelen blijft de krapte-indicator laag.

Hogere NHG-grens

Vanaf 1 januari 2026 is de grens van de Nationale Hypotheek Garantie verhoogd van € 450.000 naar € 470.000. Dat betekent dat meer kopers met NHG-zekerheid kunnen financieren. Dit is relevant als u uw huis wilt verkopen in Amsterdam en uw woning in dit prijssegment valt, want het vergroot de groep potentiële kopers.

Versoepelde regels voor starters en beleggers

Voor woningen die als belegging, vakantiewoning of verhuur worden gekocht, daalt de overdrachtsbelasting in 2026 naar 8%, tegenover 10,4% in 2025. Daarnaast stijgt de vrijstellingsgrens voor overdrachtsbelasting voor starters tussen 18 en 35 jaar van € 525.000 naar € 555.000. Dit maakt met name het middensegment van de Amsterdamse woningmarkt aantrekkelijker voor jonge kopers.

Hypotheekrente relatief stabiel

De hypotheekrente is relatief stabiel, wat kopers meer zekerheid geeft dan de sterke schommelingen van de afgelopen jaren.

Hypotheekrenteaftrek nagenoeg ongewijzigd

Het maximale aftrekpercentage voor de hypotheekrenteaftrek stijgt licht van 37,48% naar 37,56%. Voor huiseigenaren met een lage of geen hypotheekschuld verandert wel iets: de afbouw van de Wet Hillen versnelt vanaf 2026.

Wat betekent dit als u uw huis wilt verkopen in Amsterdam?

De boodschap uit de officiële cijfers is genuanceerd. Amsterdam is niet langer de stad met de hoogste prijsstijgingen van Nederland. Maar van een dalende markt is evenmin sprake. Het aantal transacties groeit hard, overbieden blijft gangbaar en in de meeste stadsdelen is er nog altijd meer vraag dan aanbod.

Voor u als verkoper betekent dit vooral dat een scherpe, realistische prijsstelling en een goede timing belangrijker zijn dan voorheen. Met meer aanbod op de markt is de concurrentie tussen woningen toegenomen, zeker in segmenten waar veel vergelijkbare appartementen worden aangeboden. Een woning die goed gepositioneerd is, verkoopt nog altijd snel en vaak boven de vraagprijs.

Wilt u weten wat uw woning vandaag waard is?

Vraag een gratis waardebepaling aan en ontvang inzicht in de actuele marktwaarde, de verkoopkansen en een passende verkoopstrategie voor uw woning. Wilt u meteen weten wat Dop Makelaars als verkoopmakelaar in Amsterdam voor u kan betekenen bij de verkoop van uw woning? Neem gerust contact met ons op.